Le petit guide du financement immobilier

Conditions pour l’octroi d’un crédit

Pour obtenir une hypothèque en Suisse, les acheteurs potentiels doivent répondre à diverses exigences visant à garantir leur stabilité financière tout en minimisant le risque pour les prêteurs.

Fonds propres

Les emprunteurs doivent apporter au moins 20 % du prix d’achat de la maison en fonds propres. Parmi ceux-ci, au moins 10 % doivent provenir de sources autres que la caisse de pension (2e pilier). Ces fonds propres dits “durs” peuvent provenir de comptes bancaires ou de fonds issus du 3e pilier.

Digression : Utilisation des fonds de prévoyance – Retrait vs. Mise en gage

En Suisse, les fonds de prévoyance du 2e et du 3e pilier peuvent être utilisés pour financer l’achat d’une propriété de deux manières : par retrait ou par mise en gage. Chacune de ces options présente des avantages différents et doit être choisie en fonction de votre situation financière personnelle.

Retrait des fonds de prévoyance :

• Lors du retrait, les fonds sont directement prélevés de votre caisse de pension (2e pilier) ou de votre prévoyance liée (3e pilier) pour financer les fonds propres.
• Ces fonds sont retirés de votre compte de prévoyance, ce qui réduit le capital disponible à la retraite.
• Le retrait est imposable, mais le taux d’imposition est souvent plus avantageux que le taux d’imposition sur le revenu, car le capital est imposé séparément en tant que revenu unique.

Mise en gage des fonds de prévoyance :

• Avec la mise en gage, le capital reste dans la caisse de prévoyance, mais il est utilisé comme garantie pour l’emprunt hypothécaire.
• Cela améliore votre solvabilité et peut permettre d’obtenir de meilleures conditions de crédit sans réduire votre capital de prévoyance.
• Les fonds mis en gage restent investis, ce qui signifie qu’ils continuent à générer des revenus, et le capital de prévoyance complet reste disponible à la retraite.
• Aucune taxe n’est due pour la mise en gage, car aucun capital n’est retiré.

Prise de décision : Le choix entre le retrait et la mise en gage des fonds de prévoyance dépend de plusieurs facteurs.

• Situation fiscale : Préférez-vous assumer immédiatement la charge fiscale liée à un retrait, ou optez-vous pour une mise en gage fiscalement neutre ?
• Planification financière future : Est-il plus important pour vous de maximiser votre capital de prévoyance pour la retraite, ou avez-vous besoin de plus de liquidités pour vos fonds propres immédiats ?
• Conditions de crédit : Parfois, la sécurité supplémentaire apportée par une mise en gage permet d’obtenir de meilleures conditions hypothécaires.

Il est essentiel d’examiner attentivement ces deux options et, si nécessaire, de consulter un expert financier pour prendre la meilleure décision en fonction de votre situation personnelle.

Capacité financière

Les coûts mensuels de l’hypothèque (intérêts, amortissement, charges annexes) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Cela permet de s’assurer que l’emprunteur pourra toujours supporter l’hypothèque en cas de hausse des taux d’intérêt ou de changement de revenus.

Taux d’intérêt calculé : Les banques utilisent un taux d’intérêt calculé, souvent supérieur au taux actuel, pour tester la capacité financière. Ce taux se situe généralement autour de 5 %, ce qui signifie que la capacité financière doit être assurée même dans des conditions de taux défavorables.

Amortissement

En règle générale, l’hypothèque doit être remboursée aux deux tiers avant l’âge de la retraite (généralement 65 ans). Cela signifie qu’au moins 15 % du montant du prêt doit être amorti dans les 15 premières années suivant la conclusion du prêt.

Digression : Amortissement indirect

L’amortissement indirect est une méthode populaire en Suisse pour réduire la dette hypothécaire tout en préservant la liquidité courante de l’emprunteur. Ce type d’amortissement présente des avantages spécifiques qui le rendent particulièrement attrayant.

Fonctionnement : Avec l’amortissement indirect, le prêt n’est pas remboursé directement pendant la durée du contrat. Au lieu de cela, l’emprunteur verse des contributions à sa prévoyance liée, généralement dans le 3e pilier ou dans une assurance-vie spécifique. Ces versements accumulent du capital qui sera utilisé à la fin de la période ou à un moment convenu pour rembourser partiellement ou totalement le prêt hypothécaire.

Avantages

• Efficacité fiscale : Les contributions au 3e pilier sont déductibles du revenu imposable jusqu’à un montant maximum fixé chaque année, ce qui permet une économie d’impôt immédiate.
• Préservation de la prévoyance : Comme l’argent est versé dans l’institution de prévoyance, le capital reste intact et profite de la capitalisation, ce qui est particulièrement avantageux si les rendements sont supérieurs aux taux d’intérêt hypothécaires.
• Flexibilité : Comparé à l’amortissement direct, où la dette hypothécaire est directement réduite, l’amortissement indirect offre plus de flexibilité en termes de disponibilité des fonds.

Considérations : L’amortissement indirect est idéal pour les personnes qui souhaitent optimiser leur charge fiscale tout en se constituant une épargne pour la retraite. Cependant, il est important que les rendements des investissements de prévoyance dépassent les coûts de l’hypothèque pour réaliser un avantage financier.

Exemple : Supposons que vous ayez une hypothèque de CHF 500’000. Au lieu d’investir CHF 5’000 par an directement dans l’hypothèque, vous versez ce montant dans votre 3e pilier. Au fil des années, ce capital croît grâce aux intérêts composés. À la fin de la période, vous utilisez le capital accumulé pour rembourser une partie de votre hypothèque.

Évaluation de la solvabilité

Les banques effectuent une évaluation approfondie de la solvabilité pour évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur. Cela inclut la vérification des revenus, des dettes existantes et de l’historique de crédit.

Exemple simple de calcul du prêt et de la capacité financière

Supposons que vous souhaitiez acheter une propriété au prix de CHF 800’000. La banque exige que vous apportiez au moins 20 % (CHF 160’000) en fonds propres. Parmi ceux-ci, un maximum de CHF 80’000 peut provenir de votre caisse de pension (2e pilier). Les autres fonds propres (CHF 40’000) doivent provenir de vos économies ou de votre 3e pilier.

Pour le calcul de la capacité financière avec un taux d’intérêt calculé de 5 % et des charges estimées à 1 % du prix d’achat par an, voici le calcul :

• Frais d’intérêts annuels : 5 % de CHF 640’000 (80 % de CHF 800’000) = CHF 32’000
• Amortissement annuel : 1 % de CHF 640’000 (pour amortir au moins 15 % en 15 ans) = CHF 6’400
• Charges annuelles : 1 % de CHF 800’000 = CHF 8’000
• Coûts totaux annuels d’habitation : CHF 46’400

Ces coûts doivent être inférieurs à un tiers de votre revenu brut annuel. Pour que la capacité financière soit assurée, un revenu brut minimum de CHF 139’200 (CHF 46’400 * 3) est donc requis.

Types de financement :
Hypothèque à taux fixe vs. Hypothèque SARON

Lors de l’acquisition d’une propriété en Suisse, vous avez le choix entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque SARON parmi d’autres options de financement. Chacune présente des caractéristiques spécifiques qui la rendent adaptée à des situations financières et des profils de risque différents.

Hypothèque à taux fixe :

• Taux d’intérêt : Le taux d’intérêt d’une hypothèque à taux fixe est déterminé pour toute la durée du contrat, généralement entre 2 et 10 ans. Cela offre une grande sécurité de planification en ce qui concerne les paiements futurs.
• Prévisibilité : Comme le taux d’intérêt est fixe, les paiements hypothécaires mensuels restent constants. Cela facilite la gestion du budget, en particulier dans un contexte de taux d’intérêt à la hausse.
• Sécurité : Une hypothèque à taux fixe est idéale pour les emprunteurs qui souhaitent minimiser les risques et avoir une prévision claire de leurs finances sur plusieurs années.

Hypothèque SARON :

• Taux d’intérêt : Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est un taux d’intérêt moyen basé sur les transactions du marché interbancaire suisse au jour le jour. Les taux d’intérêt d’une hypothèque SARON sont régulièrement ajustés, souvent chaque trimestre, ce qui peut entraîner des variations dans les paiements.
• Flexibilité : Ce type d’hypothèque offre une plus grande flexibilité par rapport à l’évolution des taux d’intérêt. Lorsque les taux du marché sont bas, les emprunteurs bénéficient de paiements réduits.
• Risque : L’hypothèque SARON comporte un risque de hausse des taux d’intérêt, ce qui peut entraîner des coûts plus élevés au fil du temps. Elle convient aux emprunteurs prêts à tirer parti des fluctuations du marché et capables de supporter d’éventuelles hausses de taux.

Aide à la décision : Le choix entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque SARON dépend principalement de votre tolérance au risque et de votre flexibilité financière. Une hypothèque à taux fixe offre sécurité et prévisibilité, tandis qu’une hypothèque SARON peut potentiellement entraîner des coûts plus bas, mais comporte un risque accru. Il est toujours recommandé de discuter de votre situation personnelle avec un expert pour faire le meilleur choix.

Aspects juridiques du financement immobilier en Suisse

Le cadre juridique régissant l’octroi des hypothèques en Suisse est soigneusement conçu pour équilibrer la protection des prêteurs et des emprunteurs. Voici quelques points clés de cette structure juridique :

Cédule hypothécaire : Il s’agit d’un instrument de garantie essentiel dans le financement hypothécaire. La cédule hypothécaire est un document qui accorde un droit sur une certaine somme d’argent contre la propriété foncière et qui est inscrit au registre foncier. En cas de défaut de paiement, la cédule hypothécaire donne au prêteur le droit de se rembourser sur la valeur de la propriété. Cet instrument peut être utilisé pour les hypothèques à taux fixe comme pour les hypothèques à taux variable, et il est transférable, offrant ainsi une grande flexibilité dans la gestion du crédit.

Inscription au registre foncier : Tous les droits sur les biens immobiliers, ainsi que les hypothèques, doivent être inscrits au registre foncier. Ces inscriptions sont accessibles au public et offrent une transparence sur tous les aspects juridiques liés à une propriété. L’inscription protège non seulement la sécurité du prêteur, mais aussi celle de l’emprunteur contre les revendications injustifiées de tiers.

Réglementation et supervision : Les autorités suisses de surveillance des marchés financiers régulent et surveillent les marchés hypothécaires pour garantir stabilité et équité. Cela inclut le respect des exigences minimales lors de l’octroi de crédits, telles que la nécessité de démontrer la capacité financière de l’emprunteur et d’établir des plans d’amortissement appropriés.

Ces cadres juridiques garantissent que l’octroi des hypothèques en Suisse est à la fois sûr et équitable, protégeant ainsi les intérêts de toutes les parties concernées.

Pièges à éviter lors du financement de l’achat d’une maison

Lors du financement d’une propriété en Suisse, plusieurs obstacles peuvent survenir qu’il est important d’éviter :

• Sous-estimation des coûts totaux : De nombreux acheteurs se concentrent uniquement sur le prix d’achat et négligent d’autres frais tels que les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier, les taxes de mutation, ainsi que les coûts d’entretien et de rénovation réguliers. Ces frais peuvent rapidement alourdir le budget.
• Budget insuffisant pour les frais annexes : En plus des coûts d’achat directs, des frais annexes réguliers doivent être pris en compte dans le calcul de la capacité financière. Ceux-ci incluent les assurances, les impôts et les dépenses d’entretien.
• Surestimation de sa capacité financière : Certains acheteurs ont tendance à être trop optimistes quant à leur capacité financière. Cela peut entraîner des difficultés pour rembourser l’hypothèque, notamment en cas de hausse des taux d’intérêt ou de baisse des revenus.
• Attirance pour les taux d’intérêt initiaux : Les offres de crédit avec des taux d’intérêt initiaux attractifs peuvent entraîner des coûts élevés par la suite. Il est essentiel de considérer la durée totale du prêt et les ajustements potentiels des taux d’intérêt.
• Non-prise en compte des changements futurs de vie : Des changements tels qu’une augmentation de la famille, un changement d’emploi ou la retraite peuvent influencer la situation financière. Une planification financière flexible qui prend en compte ces éventuels changements est cruciale.

Conclusion

L’acquisition d’une propriété et le financement qui l’accompagne représentent l’une des décisions financières les plus importantes pour de nombreuses personnes. Une planification minutieuse et une compréhension approfondie des différentes options de financement ainsi que des conditions légales sont essentielles. En évitant les pièges courants et en se préparant soigneusement, les futurs propriétaires peuvent améliorer leurs chances de trouver un logement adapté et sécurisé.

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