Il piccolo abbecedario del finanziamento della casa

L’acquisto di una casa di proprietà rappresenta per molte persone in Svizzera una delle decisioni finanziarie più importanti della loro vita. Considerando i prezzi immobiliari stabili e i bassi tassi di interesse, il passo verso la proprietà della propria abitazione può sembrare allettante, ma il finanziamento di un tale progetto può essere complesso. Questo articolo si rivolge ai potenziali acquirenti di case in Svizzera e offre una panoramica completa sugli aspetti principali del finanziamento immobiliare. Esaminiamo temi come la sostenibilità finanziaria, i limiti di prestito, i tassi di interesse calcolati, i diversi tipi di ipoteche, le opzioni di ammortamento e il ruolo delle garanzie come le cédole ipotecarie. Il nostro obiettivo è fornirvi le conoscenze necessarie per prendere decisioni informate e realizzare il sogno di possedere una casa in sicurezza.

Requisiti per la concessione di un credito

Per ottenere un’ipoteca in Svizzera, i potenziali acquirenti devono soddisfare diversi requisiti volti a garantire la loro stabilità finanziaria e a minimizzare il rischio per i creditori.

Capitale proprio Gli acquirenti devono apportare almeno il 20% del prezzo d’acquisto della casa come capitale proprio. Di questo, almeno il 10% deve provenire da fondi che non derivano dalla cassa pensione (2° pilastro). Questi cosiddetti mezzi propri “duri” possono consistere in depositi bancari o in fondi del terzo pilastro.

Digressione: Utilizzo dei fondi di previdenza – Prelievo vs. Pegno In Svizzera, i fondi di previdenza del 2° e 3° pilastro possono essere utilizzati per finanziare l’acquisto di una proprietà residenziale in due modi: tramite prelievo o pegno. Entrambe le opzioni offrono vantaggi diversi e dovrebbero essere scelte in base alla vostra situazione finanziaria personale.

Prelievo dei fondi di previdenza:

• In caso di prelievo, i fondi vengono prelevati direttamente dalla vostra cassa pensione (2° pilastro) o dalla previdenza vincolata (3° pilastro) e utilizzati per finanziare il capitale proprio.
• Questi fondi vengono sottratti dal vostro conto di previdenza, riducendo così il capitale disponibile al momento del pensionamento.
• Il prelievo è soggetto a tassazione, ma l’aliquota fiscale è spesso più vantaggiosa rispetto a quella dell’imposta sul reddito normale, poiché il capitale viene tassato separatamente come reddito unico.

Pegno dei fondi di previdenza:

• Con il pegno, il capitale rimane nell’istituto di previdenza, ma viene utilizzato come garanzia per il prestito ipotecario.
• Questo aumenta la vostra solvibilità e può portare a condizioni di credito migliori, senza ridurre il vostro capitale di previdenza.
• I fondi dati in pegno rimangono investiti, il che significa che continuano a generare rendimenti e che il capitale di previdenza completo sarà disponibile al momento del pensionamento.
• Non si pagano tasse sul pegno, poiché non viene prelevato alcun capitale.

Decisione: La scelta tra il prelievo e il pegno dei fondi di previdenza dipende da diversi fattori.

• Situazione fiscale: Preferite affrontare subito l’onere fiscale del prelievo o optate per un pegno fiscalmente neutrale?
• Pianificazione finanziaria futura: È più importante per voi massimizzare il vostro capitale di previdenza per la pensione o avete bisogno di maggiore liquidità per il vostro capitale proprio immediato?
• Condizioni di credito: Talvolta, la sicurezza aggiuntiva offerta da un pegno permette di ottenere migliori condizioni ipotecarie.

È fondamentale esaminare attentamente entrambe le opzioni e, se necessario, consultare un esperto finanziario per prendere la decisione migliore in base alla vostra situazione personale.

Sostenibilità finanziaria

I costi mensili per l’ipoteca (interessi, ammortamento, costi accessori) non devono superare un terzo del reddito lordo familiare. Questo requisito serve a garantire che il mutuatario possa continuare a sostenere l’ipoteca anche in caso di aumenti dei tassi di interesse o di variazioni del reddito.

Tasso d’interesse calcolato: Le banche utilizzano un tasso d’interesse calcolato, spesso superiore al tasso attuale, per testare la sostenibilità finanziaria. Questo tasso si aggira spesso intorno al 5%, il che significa che la sostenibilità deve essere garantita anche in condizioni di tasso sfavorevoli.

Ammortamento

Di norma, l’ipoteca deve essere rimborsata per due terzi entro il raggiungimento dell’età pensionabile (solitamente 65 anni). Ciò significa che almeno il 15% dell’importo del prestito deve essere ammortizzato nei primi 15 anni successivi alla stipula del mutuo.

Digressione: Ammortamento indiretto

L’ammortamento indiretto è un metodo popolare in Svizzera per ridurre il debito ipotecario nell’ambito del finanziamento della casa, senza compromettere la liquidità corrente del mutuatario. Questo tipo di ammortamento offre vantaggi specifici che lo rendono particolarmente attraente.

Funzionamento: Con l’ammortamento indiretto, il prestito non viene rimborsato direttamente durante la durata del contratto. Invece, il mutuatario versa contributi nella propria previdenza vincolata, solitamente nel 3° pilastro o in un’assicurazione sulla vita specifica. Questi versamenti accumulano capitale che, alla fine della durata o in un momento concordato, viene utilizzato per rimborsare parzialmente o totalmente il mutuo ipotecario.

Vantaggi

• Efficienza fiscale: I contributi al 3° pilastro sono deducibili dal reddito imponibile fino a un importo massimo stabilito ogni anno, il che comporta un risparmio fiscale immediato.
• Preservazione della previdenza: Poiché il denaro viene versato nell’istituto di previdenza, il capitale rimane intatto e beneficia della capitalizzazione, il che è particolarmente vantaggioso se i rendimenti sono superiori ai tassi ipotecari.
• Flessibilità: Rispetto all’ammortamento diretto, in cui il debito ipotecario viene ridotto direttamente, l’ammortamento indiretto offre maggiore flessibilità in termini di disponibilità dei fondi.

Considerazioni: L’ammortamento indiretto è ideale per le persone che desiderano ottimizzare il proprio carico fiscale mentre pianificano la pensione. Tuttavia, è importante che i rendimenti degli investimenti previdenziali superino i costi dell’ipoteca per ottenere un vantaggio finanziario.

Esempio: Supponiamo che abbiate un’ipoteca di CHF 500’000. Invece di investire CHF 5’000 all’anno direttamente nell’ipoteca, versate questo importo nel vostro 3° pilastro. Nel corso degli anni, questo capitale cresce grazie agli interessi composti. Alla fine della durata, utilizzate il capitale accumulato per estinguere una parte della vostra ipoteca.

Verifica della solvibilità

Le banche effettuano una verifica approfondita della solvibilità per valutare l’affidabilità creditizia del richiedente. Questo processo include l’analisi della situazione reddituale, dei debiti esistenti e della storia creditizia precedente.

Esempio semplice di calcolo del prestito e della sostenibilità finanziaria

Supponiamo che desideriate acquistare un’immobile con un prezzo di CHF 800’000. La banca richiede che apportiate almeno il 20% (CHF 160’000) del prezzo d’acquisto come capitale proprio. Di questo, un massimo di CHF 80’000 può provenire dalla vostra cassa pensione (2° pilastro). I restanti fondi propri (CHF 40’000) devono provenire da risparmi bancari o dal vostro 3° pilastro.

Per il calcolo della sostenibilità finanziaria con un tasso d’interesse calcolato del 5% e costi accessori stimati pari all’1% del prezzo d’acquisto all’anno, si avrebbe il seguente calcolo:

• Costo annuale degli interessi: 5% di CHF 640’000 (80% di CHF 800’000) = CHF 32’000
• Ammortamento annuale: 1% di CHF 640’000 (per ammortizzare almeno il 15% in 15 anni) = CHF 6’400
• Costi accessori annuali: 1% di CHF 800’000 = CHF 8’000
• Costi totali annuali dell’abitazione: CHF 46’400

Questi costi devono essere inferiori a un terzo del vostro reddito lordo annuo. Per garantire la sostenibilità finanziaria, è quindi necessario un reddito lordo minimo di CHF 139’200 (CHF 46’400 * 3).

Tipi di finanziamento:
Ipoteca a tasso fisso vs. Ipoteca SARON

Quando si acquista una casa in Svizzera, si può scegliere tra l’ipoteca a tasso fisso e l’ipoteca SARON come opzioni di finanziamento. Entrambe presentano caratteristiche specifiche che le rendono adatte a situazioni finanziarie e profili di rischio differenti.

Ipoteca a tasso fisso:

• Tasso d’interesse: Il tasso d’interesse di un’ipoteca a tasso fisso è stabilito per l’intera durata del contratto, che generalmente varia tra 2 e 10 anni. Questo offre una grande sicurezza di pianificazione per i pagamenti futuri.
• Pianificabilità: Poiché il tasso d’interesse è fisso, le rate mensili dell’ipoteca rimangono costanti. Questo facilita la gestione del budget, soprattutto in un contesto di tassi d’interesse in aumento.
• Sicurezza: Un’ipoteca a tasso fisso è ideale per i mutuatari che desiderano minimizzare i rischi e avere previsioni finanziarie precise per diversi anni.

Ipoteca SARON:

• Tasso d’interesse: Il SARON (Swiss Average Rate Overnight) si riferisce a un tasso medio overnight sul mercato interbancario svizzero. I tassi di un’ipoteca SARON vengono regolarmente adeguati, spesso trimestralmente, il che può comportare fluttuazioni nei pagamenti.
• Flessibilità: Questo tipo di ipoteca offre maggiore flessibilità rispetto all’evoluzione dei tassi d’interesse. Se il tasso di mercato è basso, i mutuatari beneficiano di pagamenti ridotti.
• Rischio: L’ipoteca SARON comporta il rischio di un aumento dei tassi d’interesse, che può portare a costi più elevati nel tempo. È adatta per i mutuatari che sono disposti a sfruttare le fluttuazioni del mercato e in grado di sostenere eventuali aumenti dei tassi.

Guida alla decisione: La scelta tra un’ipoteca a tasso fisso e un’ipoteca SARON dipende principalmente dalla vostra tolleranza al rischio e dalla vostra flessibilità finanziaria. Un’ipoteca a tasso fisso offre sicurezza e prevedibilità, mentre un’ipoteca SARON può comportare costi potenzialmente più bassi, ma con un rischio maggiore. In ogni caso, è consigliabile discutere della propria situazione personale e del contesto con un esperto.

Aspetti legali del finanziamento immobiliare in Svizzera

Il quadro giuridico per la concessione di ipoteche in Svizzera è attentamente progettato per garantire un equilibrio tra la protezione dei creditori e dei debitori. Ecco alcuni punti chiave di questa struttura legale:

Atto di pegno (Schuldbrief): Un importante strumento di garanzia nel finanziamento ipotecario. L’atto di pegno è un documento che conferisce il diritto su una determinata somma di denaro garantita dalla proprietà immobiliare e viene iscritto nel registro fondiario. In caso di inadempienza nei pagamenti, l’atto di pegno concede al creditore il diritto di soddisfarsi sul valore dell’immobile. Questo strumento può essere utilizzato sia per ipoteche a tasso fisso che variabile ed è trasferibile, offrendo grande flessibilità nella gestione del credito.

Iscrizione nel registro fondiario: Tutti i diritti relativi agli immobili, compresi quelli ipotecari, devono essere registrati nel registro fondiario. Queste iscrizioni sono accessibili al pubblico e offrono trasparenza su tutti i rapporti giuridici relativi a un immobile. L’iscrizione non solo garantisce la sicurezza del creditore, ma protegge anche il debitore da rivendicazioni ingiustificate di terzi.

Regolamentazione e supervisione: Le autorità svizzere di vigilanza sui mercati finanziari regolano e monitorano i mercati ipotecari per garantire stabilità ed equità. Ciò include il rispetto dei requisiti minimi per la concessione di crediti, come la necessità di dimostrare la sostenibilità del credito e di elaborare piani di ammortamento appropriati.

Questi quadri giuridici garantiscono che la concessione di ipoteche in Svizzera sia sicura ed equa, proteggendo così gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Trappole da evitare nel finanziamento della casa

Nel finanziare l’acquisto di una casa in Svizzera, ci sono alcuni ostacoli che è importante evitare:

• Sottovalutazione dei costi totali: Molti acquirenti si concentrano solo sul prezzo d’acquisto, trascurando altri costi come le spese notarili, le tasse di registrazione fondiaria, le imposte di trasferimento di proprietà, nonché i costi correnti di manutenzione e ristrutturazione. Questi costi possono pesare notevolmente sul budget.
• Insufficiente pianificazione delle spese accessorie: Oltre ai costi diretti di acquisto, ci sono regolarmente costi accessori che dovrebbero essere inclusi nel calcolo della sostenibilità finanziaria. Questi includono assicurazioni, tasse e spese di manutenzione.
• Sopravvalutazione della propria capacità finanziaria: Alcuni acquirenti tendono a essere troppo ottimisti riguardo alla loro capacità finanziaria. Questo può portare a difficoltà nel rimborso dell’ipoteca, soprattutto se i tassi di interesse aumentano o il reddito diminuisce.
• Tassi d’interesse iniziali allettanti: Le offerte di credito con tassi d’interesse iniziali attraenti possono portare in seguito a costi inaspettatamente elevati. È importante considerare l’intera durata del prestito e i possibili adeguamenti dei tassi d’interesse.
• Mancata considerazione dei cambiamenti futuri nella vita: Cambiamenti come l’aumento della famiglia, un cambio di lavoro o il pensionamento possono influenzare la situazione finanziaria. Una pianificazione finanziaria flessibile che tenga conto di tali cambiamenti è essenziale.

Conclusione

L’acquisto di una casa e il relativo finanziamento rappresentano una delle decisioni finanziarie più importanti per molte persone. Una pianificazione accurata e una profonda comprensione delle diverse opzioni di finanziamento, nonché delle condizioni legali, sono essenziali. Evitando i comuni trabocchetti e preparando con cura, i futuri proprietari possono aumentare le loro possibilità di trovare una casa adatta e sicura.

Se avete bisogno di ulteriori informazioni o di una consulenza personalizzata, non esitate a contattare un consulente finanziario qualificato. I nostri esperti dell’Associazione Svizzera dei Proprietari Immobiliari sono a vostra disposizione per supportarvi nel vostro percorso verso la proprietà.